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德化县人民政府办公室关于印发德化县房地（德政办函〔〕1号）

发布时间：-02-04

为优化房地产用地出让管理，严格落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，进一步稳定房地产市场，根据《泉州市人民政府关于印发泉州市促进房地产市场持续健康稳定发展若干意见（-年）的通知》（泉政文〔〕87号），现就我县房地产用地出让商品住房销售价格会商机制通知如下：

第一、总体目标

我县房地产用地出让商品住房销售均价在年商品住房销售均价元/㎡水平基础上，

按照逐年制定的年度增长目标进行管理，

住房销售均价按土地出让后两年建设周期考虑对外销售。

要综合考虑区域定位、产业发展规划、人口布局、商品住房库存、市场消化能力等因素制定土地供应计划，

以及项目销售均价上限，

单套的销售单价上限，

报市自然资源和规划局、

住房和城乡建设局会商，

并写入土地出让公告和出让合同。

第二、片区范围

片区名称

包含范围

年销售均价

城东片区

后所村、凤洋村、蕉溪村、朱紫村、苏洋村

元/㎡

城西片区

土坂村、石山村、英山村、盖德村

元/㎡

城北片区

浔中村、仙境村、世科村、浔中镇各社区

元/㎡

城南片区

宝美村、丁墘村、丁溪村、英山村、乐陶村、龙浔镇各社区

元/㎡

第三、备案机制

（一）定价依据

我县拟出让房地产用地商品住房预售均价在所属片区上一年度商品住房成交均价的基础上，

综合考虑项目土地级别、居民人均收入增幅、居民消费价格指数、城镇化率、贷款利率、周边教育资源、容积率、集中商业配套（包括配建保障房、自持面积）、土地规模等指标进行调整。

即：出让商品住房项目预售均价=所属片区上一年度成交均价×（1+土地级别系数+居民人均收入增幅系数-居民消费价格指数系数+城镇化率系数+贷款利率系数+教育资源调节系数+容积率调节系数+集中商业配套系数+土地规模系数）。

（二）系数计数

1.土地级别系数：以项目属地住宅用地Ⅲ级为基准，系数为0，拟出让房地产用地级别每增减Ⅰ级房价调节系数相应加减0.01。Ⅰ级土地房价调节系数相应加0.02，Ⅱ级土地房价调节系数相应加0.01，Ⅳ级土地房价调节系数相应减0.01，Ⅴ级土地房价调节系数相应减0.02。

2.区域居民人均收入增幅系数：按出让房地产用地所在地上一年度人均居民收入增幅为区域居民人均收入增幅系数。

3.居民消费价格指数系数：以属地上一年度居民消费价格指数作为居民消费价格指数系数。

4.城镇化率系数:以上一年度全市城镇化率为基准，系数为0，按拟出让房地产用地属地城镇化率与全市城镇化率相比较，城镇化率每增加10个百分点，系数增0.01；城镇化率每减少10个百分点，系数减0.01。

5.贷款利率系数：以个人住房按揭贷款利率作为贷款利率系数。

6.教育资源调节系数：在系数0的基础上，一是小学系数，可就读属地实验小学的系数加0.03，其他为0；二是初中系数，周边m内（从小区围墙到学校围墙直线距离，下同）有初中学校的系数加0.01，其他为0；三是高中系数，周边m内有高中学校的加0.01，其他为0。

教育资源情况由县教育行政主管部门出具证明。

7.容积率调节系数：以容积率2.5为系数0，容积率每增加0.5，系数减0.01；容积率大于等于2.0、小于2.5（2.5～2.0），每减少0.1，系数加0.01；容积率大于等于1.0、小于2.0（2.0～1.0），每减少0.1，系数加0.02，容积率小于1.0，每减少0.1，系数加0.03。

8.集中商业配套系数：在系数0的基础上，项目集中配套不可分割销售商业设施的（含配套酒店、办公用房、商业综合体、保障房、自持面积等，不含沿街商铺），商业设施建筑面积每占项目总建筑面积10%，系数加0.01。

由于百米以上建筑成本相对较高，在定价系数中加以考虑，对规划m以上（包括m）给予加0.01系数，对规划m以上（包括m）给予加0.02系数。

9.土地规模系数：出让地块商品住宅10万㎡以内系数为0，出让地块商品住宅大于10万㎡，小于等于20万㎡部分加0.06系数，出让地块商品住宅大于20万㎡，小于等于30万㎡部分加0.09系数，出让地块商品住宅30万㎡以上部分加0.12系数。

（三）特别条款

普通高层住宅项目（容积率1.5以上）按照上述定价依据计算出的调节系数超过30%的，按30%执行。

第四、其它

（一）为了防止不同户型价格差异过大，在制定房地产用地出让商品住房销售均价时，应兼顾不同楼层、朝向房屋销售的客观需求，采取“双限”规则，即不仅规定项目销售均价上限，也规定了单套的销售单价上限，单价上下浮动不得超过销售均价15%。

（二）除了土地出让公告中有明确精装修项目，房地产用地出让商品住房销售时不得强制搭售其他服务、产品，不得存在捆绑精装修、搭售车库等行为，或者以附加条件等限定方式变相涨价，迫使购房人接受更高价格。

县直有关单位：县发展和改革局、财政局、自然资源局、住房和城乡建设局、城市管理局。

抄送：泉州市住房和城乡建设局。　

德化人民政府

评语：

现在德化房价这么高，

自然吸引很多社会资金进入这个市场，

希望投机炒房一下，

这样一进一出，就是十几万利润空间，

如果对德化房屋征税，

势必会给多套房者和炒房投机者带来持房成本的增加，

过去这些房子可以空置不住人也不出租。

但是在征税的情况下，

德化多套房产和炒房客就意味着多重压力，

这会倒逼他们要么出售，要么出租，

对商品房交易市场和租赁市场都构成利好；

另一方面，对德化多套房者征收房产税、

对空置房源征收空置税，

这是一举多得的妙计，

不仅可以有效平抑房价、

降租赁市场租金，

也能解决德化财政收入来源之需，

美国房产税收入全部用于该地区的教育和公共支出

美国房产税是地方政府的一项传统税收。

地方政府根据各自实际情况来确定税率并依法征收，

而税收主要用于民众所在区域的教育及公共服务支出。

美国房产税的税率由州和地方议会根据本地财政需要制定，

因此各地税率高低不等，

而且随着时间推移还可能会有小幅调整。

美国在建国初期就开始征收房产税，

早在年就有4个州征收房地产税，

年通过的财产税法律就包含对房产和土地分别征税的规定。

到了20世纪初，

美国每个州都制定了征收房地产税的法规。

美国征收房地产税

是为地方政府的各项服务和基础设施建设提供资金支持，

并不以此为主要手段来调控房地产市场，

但对购买和持有房地产的需求有间接影响。

如果德化城关想拥有优质的教育，医疗资源，那么就需要大量资金投入，这些资金来源完全来源就是城东居民缴纳的房产税，